2019年樓市將呈何種走勢(shì)，是業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。而開(kāi)年前兩個(gè)月的市場(chǎng)表現(xiàn)，往往也能透出某些信號(hào)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前兩月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)達(dá)兩位數(shù)，而商品房銷售面積則同比出現(xiàn)下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，前兩月房?jī)r(jià)走勢(shì)總體平穩(wěn)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新的發(fā)展階段，隨著長(zhǎng)效機(jī)制的不斷完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)將來(lái)會(huì)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)對(duì)今年前兩月房企銷售的梳理發(fā)現(xiàn)，百?gòu)?qiáng)房企門檻不升反降，近三成企業(yè)無(wú)新增土儲(chǔ)。同時(shí)，記者走訪一線城市上海樓市則發(fā)現(xiàn)，前兩月該市新房二手房成交量均呈現(xiàn)同比大漲，機(jī)構(gòu)對(duì)后市表現(xiàn)普遍看好。

3月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2019年1~2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況》顯示，1~2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12090億元，同比增長(zhǎng)11.6%，增速比2018年全年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，今年前兩月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降3.6%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積大幅下降34.1%，房地產(chǎn)景氣指數(shù)連續(xù)4個(gè)月下調(diào)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“除非出現(xiàn)突然的政策轉(zhuǎn)向，否則2018年的房地產(chǎn)銷售紀(jì)錄很難被打破。從2018年最后幾個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)上漲已經(jīng)乏力。”

商品房銷售面積43月后首降

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~2月份全國(guó)商品房銷售面積14102萬(wàn)平方米，同比下降3.6%，銷售額12803億元，增長(zhǎng)2.8%，增速回落9.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降3.2%、銷售額增長(zhǎng)4.5%，辦公樓銷售面積下降15.7%、銷售額下降6.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降13.6%、銷售額下降9.4%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)、新聞發(fā)言人毛盛勇表示，1~2月份房?jī)r(jià)走勢(shì)總體平穩(wěn)，從監(jiān)測(cè)到的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變化情況看，總體比較平穩(wěn)。

對(duì)于1~2月份商品房銷售面積同比下降3.6%，毛盛勇表示，很大程度上是有兩個(gè)原因：一是春節(jié)因素的影響。今年春節(jié)因素影響大部分集中在2月份，對(duì)人們的購(gòu)房行為帶來(lái)了一定影響;二是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新的發(fā)展階段。按照中央關(guān)于房地產(chǎn)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，同時(shí)加快長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，廣大消費(fèi)者和投資者更加清醒地、更加理性地對(duì)待購(gòu)房行為。隨著長(zhǎng)效機(jī)制的不斷完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)將來(lái)會(huì)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

另外，從房企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企2月單月的整體銷售規(guī)模(操盤金額)環(huán)比下降22.9%，按照可比口徑統(tǒng)計(jì)，2月百?gòu)?qiáng)銷售額同比下滑11%左右。

從市場(chǎng)走勢(shì)數(shù)據(jù)看，銷售面積增幅已經(jīng)連續(xù)多月明顯放緩。張大偉分析認(rèn)為：“商品房銷售面積從2015年6月開(kāi)始增長(zhǎng)，直到2018年12月，經(jīng)歷43個(gè)月。雖然去年12月份短期沖刺銷售有所上行，但從2018年9~11月的同比看，已經(jīng)出現(xiàn)了成交面積的明顯同比下調(diào)。因此判斷2019年1~2月出現(xiàn)的銷售放緩延續(xù)了之前的趨勢(shì)。”

房企資金面繼續(xù)承壓

1~2月份，房地產(chǎn)投資增速有所加快，比2018年全年加快2.1個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)達(dá)到11.6%。去年全年維持在10%左右的水平，今年1~2月份為什么會(huì)加快?

毛盛勇表示，主要有兩個(gè)原因，第一個(gè)原因是前期土地的購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)比較快;第二個(gè)原因是今年以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)施工進(jìn)度有所加快，推高了房地產(chǎn)的投資。

資金是影響企業(yè)購(gòu)地行為的重要因素。1~2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速回落4.3個(gè)百分點(diǎn)至2.1%，其中定金及預(yù)收款由2018年增長(zhǎng)13.8%降為增長(zhǎng)5.6%。

除了銷售放緩帶來(lái)的回款不暢，房企融資窘境仍未得到改善：1~2月國(guó)內(nèi)貸款4976億元，下降0.5%，自2018年4月以來(lái)連續(xù)十個(gè)月保持負(fù)增長(zhǎng);企業(yè)自籌資金7279億元，下降1.5%。

易居研究院報(bào)告指出，根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線對(duì)比情況，當(dāng)企業(yè)到位資金增速大于開(kāi)發(fā)投資增速時(shí)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入較快發(fā)展通道。

當(dāng)前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1~2月份年初異動(dòng)，從2018年1~2月開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速超過(guò)企業(yè)到位資金同比增速5.1個(gè)百分點(diǎn)，兩條曲線形成剪刀差，2019年2月進(jìn)一步擴(kuò)大至9.5個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院認(rèn)為，目前境內(nèi)融資遭遇金融機(jī)構(gòu)持續(xù)縮表，境外融資由于美元加息，融資成本較以往高出不少，且發(fā)改委限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目等調(diào)控因素，考慮到未來(lái)整體銷售增速大概率繼續(xù)回落，企業(yè)債券對(duì)房企的資金壓力緩解程度有限，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力依然很大。

房企買地面積降超三成

值得注意的是，1~2月份房企土地購(gòu)置面積和購(gòu)置價(jià)款雙雙大幅回落。

數(shù)據(jù)顯示，1~2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1545萬(wàn)平方米，同比下降34.1%，2018年全年為增長(zhǎng)14.2%;土地成交價(jià)款690億元，下降13.1%，2018年全年為增長(zhǎng)18.0%。

自2018年下半年起，全國(guó)各城市土地流拍現(xiàn)象明顯增多，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫趨勢(shì)，2018年全國(guó)土地出讓收入6.5萬(wàn)億元，較2017年同期下降15.7個(gè)百分點(diǎn)。

進(jìn)入2019年，熱點(diǎn)城市整體土地市場(chǎng)依然處于相對(duì)低迷狀態(tài)中。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年3月10日，全國(guó)賣地最多的50大城市合計(jì)土地成交金額為5739.4億元，同比減少了16.4%。

庫(kù)存創(chuàng)58個(gè)月以來(lái)新低

隨著樓市去庫(kù)存接近完成，大部分城市成交量放緩，庫(kù)存去化出現(xiàn)了降速。

數(shù)據(jù)顯示，截至2月末全國(guó)商品房待售面積52251萬(wàn)平方米，比2018年末減少162萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加117萬(wàn)平方米。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2014年4月末全國(guó)商品房待售面積52652萬(wàn)平方米，2014年3月末為52163萬(wàn)平方米，2月末數(shù)據(jù)已創(chuàng)下58個(gè)月以來(lái)的新低。

“今年2月份商品房待售面積同比跌幅為10.6%。這條曲線走勢(shì)和預(yù)期是一致的，即繼續(xù)下跌，但跌速放緩。目前房企仍然面臨部分去庫(kù)存的問(wèn)題，預(yù)計(jì)后市仍然會(huì)選擇以價(jià)換量。”張大偉認(rèn)為。

同時(shí)，張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2018年各地持續(xù)加碼的調(diào)控政策逐漸見(jiàn)效，加之購(gòu)買力透支，以及持續(xù)43個(gè)月的房地產(chǎn)牛市、包括整體經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境的平穩(wěn)，都使得房地產(chǎn)投資需求減弱，市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入‘后牛市’階段，在市場(chǎng)下調(diào)明顯的區(qū)域有可能會(huì)有寬松的樓市調(diào)控政策出臺(tái)。