“可以維權(quán)嗎?才一個(gè)月單價(jià)就降價(jià)2000元，損失近30萬(wàn)元。”“前幾天是有2套特價(jià)房，單價(jià)在12000元左右，中介找我去看看。”近日，無(wú)錫的中海寰宇天下項(xiàng)目因降價(jià)而遭業(yè)主維權(quán)。

11月16日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份來(lái)到無(wú)錫，實(shí)地走訪了中海寰宇天下項(xiàng)目及周邊多家中介。在該項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)，多位置業(yè)顧問(wèn)向記者坦言確有業(yè)主維權(quán)一事，但表示推出的僅僅是底層和頂層的特價(jià)房;而項(xiàng)目周邊的中介則表示，“降”2000元純粹是營(yíng)銷(xiāo)噱頭，好樓層的價(jià)格根本沒(méi)有動(dòng)。

那么單價(jià)“降”2000元，到底是真摔還是噱頭?

“優(yōu)惠力度沒(méi)有那么大”

10月16日上午，天空下著淅淅瀝瀝的小雨。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從高鐵無(wú)錫東站出來(lái)，換乘地鐵2號(hào)線，約15分鐘就來(lái)到了莊橋地鐵站。出站后沿春楊路向南步行約10余分鐘便到達(dá)中海寰宇天下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)中心。

雖然是雨天，又是工作日，但在營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)，記者看到來(lái)看房的客戶并不算少，大約有10組客戶。登記完信息后，一名置業(yè)顧問(wèn)接待了記者。

“一期基本都賣(mài)完了，現(xiàn)在推的是二期，高層均價(jià)14700元/平方米，主要是89平方米和107平方米的精裝戶型，2020年底左右交付;還有一部分多層洋房，單價(jià)17000元~19000元/平方米，毛坯交付。”中海寰宇天下置業(yè)顧問(wèn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

公開(kāi)信息顯示，該項(xiàng)目由南北兩宗地塊組成，總占地面積約24.52萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積約65萬(wàn)平方米，由中海地產(chǎn)于2016年12月以總價(jià)50.42億元、溢價(jià)率13.57%和19.97%的代價(jià)先后摘得，綜合樓面價(jià)約7756元/平方米。

“目前我們沒(méi)有優(yōu)惠，一期高層基本都賣(mài)完了，現(xiàn)在二期高層也賣(mài)得不錯(cuò)，下個(gè)月還會(huì)加推。”在問(wèn)到是否有優(yōu)惠時(shí)，上述置業(yè)顧問(wèn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

當(dāng)記者表示此前網(wǎng)上信息顯示有優(yōu)惠30萬(wàn)元的說(shuō)法時(shí)，該置業(yè)顧問(wèn)告訴記者：“優(yōu)惠力度沒(méi)有那么大，而且這個(gè)優(yōu)惠只是我們一期尾盤(pán)、一樓的幾套特價(jià)房，成交價(jià)大概不到13000元/平方米。”當(dāng)記者表示是否可以購(gòu)買(mǎi)該特價(jià)房時(shí)，該置業(yè)顧問(wèn)明確表示，這幾套特價(jià)房只針對(duì)前期業(yè)主。

“目前首套房首付四成，利率上浮20%;二套房首付五成，利率上浮25%。”該置業(yè)顧問(wèn)補(bǔ)充道。

“這種促銷(xiāo)更像是噱頭”

“前幾天確實(shí)發(fā)生了業(yè)主不滿降價(jià)而維權(quán)的事。”營(yíng)銷(xiāo)中心附近一中介公司的工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“特價(jià)房的價(jià)格是便宜，但如果你想買(mǎi)的話，我建議你等天晴時(shí)再來(lái)，看看這個(gè)位置的采光到底怎么樣。”

在該中介工作人員看來(lái)，特價(jià)房雖然便宜，但毛病也不少。“你現(xiàn)在買(mǎi)的話，也是到2020年才能交房，還不如買(mǎi)別的二手房，價(jià)格差不多。”

記者查詢第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前中海寰宇天下周邊在售二手房均價(jià)在14000元~16000元/平方米，較其14700元/平方米的均價(jià)差距并不大，并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象。

而在另一家中介公司工作人員看來(lái)，中海上述特價(jià)房更像是一種營(yíng)銷(xiāo)噱頭。

“我們公司跟中海這個(gè)盤(pán)有合作，公司給我們的信息是單價(jià)12100元/平方米起，我們也不知道這只是幾套特價(jià)房的價(jià)格。”該工作人員告訴記者：“項(xiàng)目是央企開(kāi)發(fā)的，還是精裝修交付，位置也不錯(cuò)，周邊也沒(méi)有其他新盤(pán)，12100元的單價(jià)確實(shí)便宜。”

在該工作人員看來(lái)，正是這樣的優(yōu)勢(shì)，吸引了不少購(gòu)房者去看房，但很多都是“乘興而來(lái)，敗興而歸。”

“這種營(yíng)銷(xiāo)更像是噱頭”“如果房?jī)r(jià)漲了，業(yè)主會(huì)不會(huì)補(bǔ)錢(qián)給開(kāi)發(fā)商?”

而在中海上述項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)人員看來(lái)，出現(xiàn)這樣的“誤會(huì)”，主要原因在于中介。

“這幾套特價(jià)房是一期的尾盤(pán)，樓層也比較低，因?yàn)槲覀兏薪橛泻献鳎麄兙托麄髦泻５姆孔?2100元/平方米起。”前述置業(yè)顧問(wèn)告訴記者：“我們確實(shí)也有單價(jià)這么低的房子，沒(méi)問(wèn)題呀。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在上述中介采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，中介表示雖然能理解降價(jià)時(shí)業(yè)主的心情，但并不認(rèn)可開(kāi)發(fā)商一降價(jià)業(yè)主就維權(quán)的做法。

“市場(chǎng)沒(méi)有只跌不漲，更沒(méi)有只漲不跌，如果房?jī)r(jià)漲了，這些業(yè)主會(huì)不會(huì)補(bǔ)錢(qián)給開(kāi)發(fā)商?更何況這次只是特價(jià)房。”上述中介不約而同地表示：“當(dāng)然，如果是質(zhì)量問(wèn)題那就另當(dāng)別論了。”

而在多位市場(chǎng)人士看來(lái)，房屋定價(jià)方面，一些較低的樓層價(jià)格本就會(huì)比中高樓層的價(jià)格低;即使同一樓層也會(huì)有價(jià)格差異。“在備案價(jià)允許的范圍內(nèi)上下浮動(dòng)并無(wú)不妥。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在查詢上海多個(gè)新盤(pán)的信息后也發(fā)現(xiàn)，同一棟樓同一面積戶型中，一層房源的單價(jià)普遍較中高樓層低10%左右，有些甚至低15%~20%，還有一部分濱江豪宅差價(jià)達(dá)到50%。

“每個(gè)月能養(yǎng)活自己”

另一個(gè)值得注意的細(xì)節(jié)是，在市場(chǎng)調(diào)整期，部分中小中介的生存狀態(tài)也難言樂(lè)觀。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，無(wú)錫中海寰宇天下周邊有6家中介門(mén)店，但其中有4家已關(guān)門(mén)。

“我們是連鎖的還好一些，店里現(xiàn)在有5個(gè)人，每個(gè)月大概能成交不到10套房子，還能養(yǎng)活自己。”一名中介工作人員告訴記者：“現(xiàn)在市場(chǎng)不再像以前那樣火爆了，一些小中介的日子自然不好過(guò)，你看旁邊兩家都關(guān)門(mén)了。”

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，當(dāng)前的樓市已從前期的火熱走向平穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商的壓力越來(lái)越大，投資、營(yíng)銷(xiāo)策略出現(xiàn)調(diào)整在所難免。

“市場(chǎng)降溫，一些房企，特別是小房企可能會(huì)面臨破產(chǎn)或倒閉而出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾，通過(guò)降價(jià)回款是必然的。當(dāng)然，還有一些所謂降價(jià)，更多的是一種營(yíng)銷(xiāo)手段。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“相對(duì)于房?jī)r(jià)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者應(yīng)更加關(guān)注房屋的潛在質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)尊重契約精神。”

盡管樓市整體降溫，但對(duì)當(dāng)前無(wú)錫樓市的走勢(shì)，嚴(yán)躍進(jìn)并不悲觀：“大趨勢(shì)看，在長(zhǎng)三角一體化政策的推動(dòng)作用下，包括無(wú)錫等地的樓市會(huì)比較堅(jiān)挺，但會(huì)出現(xiàn)板塊結(jié)構(gòu)分化。”

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，無(wú)錫樓市整體“去化情況良好”。

今年前9個(gè)月，無(wú)錫商品住宅成交約482萬(wàn)平方米，較去年同期上漲62%。月均去化約72萬(wàn)平方米，雖仍低于2016年創(chuàng)下的81萬(wàn)平方米的高位，但較2017年月均40萬(wàn)平方米的水平上升近80%。庫(kù)存方面，至今年9月底，無(wú)錫商品住宅達(dá)644萬(wàn)平方米，同比上漲11%，去化周期約10個(gè)月，同比下降37.5%。